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Leilão Judicial de Imóveis: Como Funciona

Postado por Mauricio Di Bonifacio em 03/09/2018
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O leilão judicial de imóveis é quando ocorre um Processo Judicial e o juiz decide pela venda do imóvel, seguindo as leis do Código de Processo Civil. Este processo pode tramitar na Justiça Comum (Estadual ou Federal) ou na Justiça Especial (Trabalho, Eleitoral ou Militar). A origem do processo judicial é importante pois determina várias das características de como o leilão será conduzido.

Origem do Leilão Judicial de Imóvel

Um imóvel vai a leilão judicial para que seja feita a quitação de uma dívida contestada na justiça. Podemos citar várias causas que geram o leilão de imóveis com a finalidade de quitação da dívida, ou pelo menos, de parte dela. Pode ser um processo trabalhista, uma falência de empresa, herança de família com disputa entre os beneficiários do inventário, dívidas com o estado, etc.

O Leiloeiro de Imóveis

Após uma decisão judicial de que um imóvel deve ir a leilão para o pagamento de uma dívida, o juiz deve escolher um leiloeiro oficial. O leiloeiro é o responsável por conduzir todo o processo de venda. Só podem ser nomeados, os leiloeiros devidamente cadastrados na Junta Comercial do Estado, e só podem realizar leilões de imóveis no estado a que está registrado.
O leiloeiro recebe 5% do valor do imóvel que for leiloado.
A Junta Comercial tem uma lei que determina que os leiloeiros de imóveis são sempre indicados em forma de rodízio.

Leilão Judicial: Procedimento

Qual o procedimento para a execução de um leilão judicial?
Ele sempre inicia com um Edital do Leilão, em que o leiloeiro faz a oferta pública do imóvel, com todas suas características e detalhes para a compra.

Edital de Leilão Judicial de Imóveis

O edital do leilão judicial é a peça mais importante do procedimento. É muito importante que o comprador leia o edital, pois lá estão as informações do leilão, formas de pagamento, como participar, dívidas, datas e horário dos leilões, valores mínimos para a primeira e segunda praça, o que ocorre após o leilão finalizar, etc.
Cada leiloeiro, em acordo com as determinações do juiz do caso, monta o edital do leilão. Com isso, não existe uma regra padronizada e única para todos os leilões de imóveis.

Primeira Praça e Segunda Praça

Os leilões judiciais de imóveis podem ser realizados em duas etapas, também conhecidas como “praças”. A primeira praça é a primeira tentativa de se vender um imóvel. O juiz determina uma avaliação do valor do imóvel a um perito e determina um valor mínimo para a venda. Este é o valor que o leilão inicia, e a partir do qual os compradores (ou licitantes) podem iniciar seus lances.
Caso não haja nenhum interessado no leilão em primeira praça, ocorre um novo leilão, em segunda praça. Em geral o juiz determina que o valor mínimo na segunda praça esteja pelo menos em 50% do valor da avaliação do imóvel.

Prazo do Edital de Leilão do Imóvel

De acordo com o tipo de processo que deu origem ao leilão, várias regras no procedimento podem ser afetadas, o prazo é uma delas.
Em leilões cuja origem é um processo trabalhista, cujas leis são mais rigorosas, o prazo mínimo da publicação do edital é de 8 dias, o que pode dar uma celeridade muito grande no processo. Em casos que for um leilão para quitar dívidas de execução fiscal, já passa para algo entre 20 a 30 dias.
Para o leiloeiro, é sempre vantagem publicar o edital com maior tempo, pois poderá atrair mais compradores interessados, dar tempo para que eles façam uma melhor análise do imóvel ou das condições do edital, de forma que a chance de uma venda aumente consideravelmente. E como o leiloeiro só ganha pela venda realizada, ele é o principal interessado que haja efetivamente um comprador.

Formas de Pagamento

Este é outro assunto que pode mudar bastante entre um leilão e outro.
Em alguns casos o edital do leilão diz que o pagamento deve ser feito a vista, no valor integral. Em outros ele prevê a possibilidade de pagamento de 25% a 30% do valor a vista e parcelamento do saldo restante em até 30 meses. Existem também a possibilidade em alguns casos do uso do FGTS. Por isso é de extrema importância o conhecimento detalhado do procedimento do leilão e de seu edital. Todas estas regras estão lá escritas e documentadas.

Procedimento após um Imóvel ser Arrematado em Leilão

Após vencer o leilão do imóvel, o comprador deve ter uma grande preocupação em seguir todos os processos, regras e prazos que estavam detalhados no edital do imóvel.
Deve ser feito o depósito do valor (seja do valor total ou parcial, de acordo com a regra e decisão do comprador), devem ser entregues documentação do comprador e feitos vários outros procedimentos até que o imóvel efetivamente esteja em nome do arrematante.
Em alguns casos podem existir dívidas que devem ser quitadas, e novamente a quitação e prazos podem estar detalhadas no edital.
Um passo importante é garantir a emissão da carta de arrematação e levantamento dos documentos que serão necessários para o registro definitivo do imóvel.

Desocupação do Imóvel Arrematado

Normalmente, a principal atividade após a compra de um imóvel que foi leiloado é com relação ao antigo dono ou inquilino, que eventualmente ainda estejam ocupando o imóvel.
A primeira opção que deve sempre ser tentada é uma desocupação amigável, sem a necessidade de um processo de desocupação, ou ainda pior, de reintegração de posse.
Quanto mais amigável e por vias extrajudiciais for o processo, melhor para todo mundo.
Mas caso não seja possível, o novo dono do imóvel pode recorrer a justiça para que seja feita sua desocupação. Neste caso o juiz decide um prazo, que pode variar de acordo com o motivo de ter sido levado a leilão e também com critérios do juiz. Normalmente este prazo gira em torno de 30 dias.
Após a decisão do juiz, o oficial de justiça da localidade onde o imóvel se encontra vai até´o imóvel e notifica seu ocupante do prazo que ele tem para desocupar o imóvel.
E nos casos mais extremos, quando o ocupando do imóvel não respeita a decisão judicial e sai por conta própria, é possível entrar com uma ação de reintegração de posse, que pode culminar com a polícia executando a ordem de despejo.

Posse Efetiva do Imóvel Arrematado

Por fim, após o comprador ter arrematado o leilão, todos os procedimentos e documentos estarem em ordem, e terem sido apresentados, e com o imóvel desocupado (amigavelmente ou não), o comprador efetivamente tem o imóvel em sua posse completa e pronto para a fase de rentabilização de seu investimento, seja ele moradia, locação ou venda.

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