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Leilão Extrajudicial de Imóveis, como Funciona?

Postado por Mauricio Di Bonifacio em 17/09/2018
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O que é o Leilão Extrajudicial?

Leilão extrajudicial de imóvel, ou leilão de alienação fiduciária de imóvel é o tipo de leilão que corre sem a necessidade de um processo judicial.
Estes são os casos que um imóvel vai a leilão resultante da inadimplência de um financiamento.
Este tipo de modalidade surgiu a partir da necessidade que os bancos tinham de recuperar facilmente os imóveis financiados nos casos que o comprador fica inadimplente por mais de um tempo determinado. Através da lei de alienação fiduciária de imóvel 9.514/1997, a instituição financeira consegue rapidamente a posse do imóvel financiado para colocá-lo a venda através de um leilão para recuperar a dívida que foi contraída.
Todo este processo de recuperar o domínio do imóvel e sua venda ocorre sem a necessidade de um processo judicial, com todos seus trâmites e longos prazos. Para quem financia é uma segurança maior ao conceder crédito pois reduz o risco de perda de capital.
Como é um processo extrajudicial, previsto na lei de alienação fiduciária, uma vez em execução, ele não permite uma defesa do mutuário, já que não há um processo judicial.

Alienação Fiduciária e Propriedade Fiduciária

Alienação fiduciária é quando o dono de um imóvel transfere sua propriedade para um credor como garantia do pagamento de uma dívida, no caso, do financiamento imobiliário do imóvel. Porém ele ainda mantém o direito de posse e de uso pleno do imóvel. É a garantia do empréstimo.
Quando ocorre a alienação fiduciária, o credor da dívida vira o titular da propriedade fiduciária do imóvel. Diz-se que o comprador tem a posse direta do imóvel e o credor a indireta. O comprador pode usar plenamente o imóvel, fazer modificações e até alugar ele, porém não tem o direto de vender ou dar como garantia em outros empréstimos.
Ao final do financiamento, quando o dono (ou comprador) do imóvel ter feito todo o pagamento e quitado a dívida, o credor transfere o imóvel ao comprador, encerrando então a relação de compra, dívida e garantia.

Inadimplência do Imóvel Financiado

Nos casos que o comprador não consiga honrar com a dívida e fica em atraso com o pagamento, ele entra numa situação de inadimplência e o imóvel que estava em garantia fiduciária do financiamento pode ser levado a leilão para saldar a dívida.
É este processo que chamamos de leilão extrajudicial do imóvel.
Ele começa após um número de parcelas não pagas. Normalmente inicia após o não pagamento da terceira parcela consecutiva, mas dependendo do contrato pode iniciar logo após a primeira parcela.
O banco tem equipes de advogados que tornam todo este processo de recuperação e leilão do imóvel muito rápido, já que quanto mais rápido conseguir vender o imóvel em questão, mais rápido consegue recuperar seu dinheiro.
O primeiro passo do processo é a notificação ao devedor das parcelas em atraso. Esta notificação pode ser feita via cartório de registro de imóveis, por notificação judicial ou por edital. Feia a notificação, o devedor tem um prazo de 15 dias para que seja feita a quitação das parcelas em atraso.
Caso o pagamento seja efetuado, o contrato de financiamento é retomado e segue normalmente. Caso contrário, após os 15 dias, o imóvel irá a leilão.

Consolidação do Imóvel em nome do Credor

Para que o imóvel alienado fiduciariamente seja levado a leilão, ele precisa primeiro ter sua propriedade convertida de propriedade fiduciária para consolidada integralmente em nome do credor, que vira o efetivo dono do imóvel a partir deste momento.
E seu primeiro ato como proprietário efetivo do imóvel é levá-lo a leilão.
O leilão, de acordo com a lei, deve ser feito em duas etapas, ou praças.

Leiloeiro Oficial

Para que todos os trâmites sejam feitos de acordo com a lei, e para garantir transparência e lisura no processo, é nomeado um leiloeiro oficial, devidamente registrado na Junta Comercial do Estado em que o imóvel se encontra.
Este leiloeiro é indicado pela própria Junta, num processo de revezamento entre os leiloeiros.
O leiloeiro recebe 5% do valor do imóvel que for leiloado,  mais uma comissão percentual opcional que pode ser negociada entre ele o comitente do leilão (o vendedor).
O leiloeiro irá definir o edital de leilão, contendo todas a regras de procedimentos para a venda e compra do imóvel e como o leilão será realizado.
É ele quem define as datas e faz a divulgação do leilão.

Primeira Praça

A primeira tentativa de se vender o imóvel pelo leiloeiro é feita com o valor mínimo para abertura de lances sendo o valor da avaliação do imóvel que consta no contrato de financiamento.
Caso nesta faze não haja nenhum interessado e o imóvel não tenha nenhum lance, o leiloeiro deve realizar um segundo leilão.

Segunda Praça

Este segundo leilão deve ocorrer em 15 dias após a Primeira Praça.
O valor mínimo de abertura do leilão deve ser no mínimo o valor da dívida do imóvel, despesas de cartório, o impostos de transferência, ou ITBI, dívidas de IPTU e condomínio em aberto, além de custos de execução e comissão do leiloeiro.
No caso de leilão extrajudicial, não existe o conceito de “preço vil”, ou seja 50% abaixo do valor da avaliação do imóvel. O imóvel em leilão extrajudicial pode sim ser vendido por um valor 50% menor que sua avaliação, desde que seja superior ao total da dívida, como explicado acima.
Caso o imóvel seja arrematado por um valor superior ao da dívida total, o valor excedente é então devolvido ao devedor.

Procedimento após o Leilão Arrematado ou Leilão Positivo

Quando um comprador arremata um imóvel, seja na primeira ou segunda praça, inicia-se os procedimentos para formalização e consolidação da venda.
O primeiro passo é a emissão do auto de arrematação.
Pagamento do valor do imóvel deve ser feito de acordo com as regras que foram definidas no edital de leilão. O arrematante (ou comprador) pode ser obrigado a fazer o pagamento no valor total a vista, ou em outras condições como parcelamento, uso de FGTS, etc. Todas estas regras estão definidas no edital.
Resolvido o pagamento, o credor emite o termo de quitação. Com isso, o comprador deve realizar todos os trâmites para consolidar a propriedade em seu nome.

Leilão sem Comprador ou Leilão Negativo

Se mesmo após as duas tentativas de levar o imóvel a leilão ainda não houver nenhum interessado e o imóvel não tiver sido vendido, imóvel será adjudicado para o credor, ou seja, ele tomará efetivamente a posso do imóvel e dará quitação da dívida com o devedor sem a devolução de nenhum valor pago por este.
A partir deste ponto ele poderá tomar posse do imóvel, inclusive pedindo sua reintegração, vender o imóvel diretamente a terceiros da maneira que quiser, sem regras definidas por lei. Poderá inclusive fazer um novo leilão.

Terceira Praça

Imóveis não arrematados e adjudicados pelo credor passam a ser livres para serem leiloados a qualquer valor, sem lance mínimo previsto em lei.
O banco tem interesse em vender o imóvel o mais rápido possível, e acaba aceitando valores mais baixos para se desfazer rapidamente do imóvel. Lembre que banco costuma gostar de dinheiro muito mais do que de tijolos e concreto.

Desocupação do Imóvel Arrematado

Normalmente, a principal atividade após a compra de um imóvel que foi leiloado é com relação ao antigo dono ou inquilino, que eventualmente ainda esteja ocupando o imóvel.
A primeira opção que deve sempre ser tentada é uma desocupação amigável, sem a necessidade de um processo de desocupação, ou ainda pior, de reintegração de posse.
Quanto mais amigável e por vias extrajudiciais for o processo, melhor para todo mundo.
Mas caso não seja possível, o novo dono do imóvel pode recorrer a justiça para que seja feita sua desocupação. Neste caso o juiz decide um prazo, que pode variar de acordo com o motivo de ter sido levado a leilão e também com critérios do juiz. Normalmente este prazo gira em torno de 30 dias.
Após a decisão do juiz, o oficial de justiça da localidade onde o imóvel se encontra vai até´o imóvel e notifica seu ocupante do prazo que ele tem para desocupar o imóvel.
E nos casos mais extremos, quando o ocupando do imóvel não respeita a decisão judicial e sai por conta própria, é possível entrar com uma ação de reintegração de posse, que pode culminar com a polícia executando a ordem de despejo.

Posse Efetiva do Imóvel Arrematado.

Finalmente, após o comprador ter arrematado o leilão, todos os processos e documentos estarem em ordem, com o imóvel desocupado (amigavelmente ou não), o comprador efetivamente tem o imóvel em sua posse completa e pronto para a fase de rentabilizar seu investimento, seja morando nele, alugando ou vendendo.

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