Desocupação de Imóveis Caixa – Principais dúvidas

A desocupação é uma das características que mais assustam os compradores que ainda não conhecem os detalhes desta modalidade de compra. 

Mas este temor não tem razão de ser! 

Os imóveis da Caixa são retomados de acordo com a legislação de alienação fiduciária, ou seja, a desocupação é um processo com amplo respaldo legal e entendimento já pacificado no judiciário. 

O risco é baixo, em nossa experiência com centenas de imóveis de todo o Brasil, nunca tivemos maiores problemas com a desocupação. 

De forma simplificada, quando um comprador adquire um imóvel financiado, o imóvel é, na verdade, de propriedade do banco, com o comprador tendo o direito de uso do bem enquanto estiver em dia com os pagamentos do financiamento.  A propriedade do imóvel só é de fato transferida para o comprador após a completa quitação do financiamento. Caso o comprador deixe de pagar as parcelas do financiamento, o banco ou financeira pode retomar o imóvel, colocando-o à venda com o intuito de quitar a dívida em aberto.

Assim, um ocupante inadimplente de um imóvel já retomado pelo banco ocupa o imóvel de forma irregular, devendo deixar o imóvel tão logo seja notificado de que o mesmo foi vendido.

Resposta curta: Entre 3 e 9 meses após a compra para imóveis em Venda Direta. O ex-mutuário não tem escolha, ele deverá deixar o imóvel pois este não pertence a ele. 

Detalhando um pouco mais, a desocupação passa por algumas fases sequenciais. Caso o ocupante não saia em uma fase, é necessário seguir para a seguinte, com o prazo total sendo a soma destas fases até a efetiva desocupação do imóvel.  São elas:

  1. Desocupação amigável (extrajudicial) – cerca de 30 dias
  2. Liminar de imissão na posse (caso não seja possível a opção 1) – cerca de 15 dias a 6 meses, dependendo do juizado
  3. Cumprimento da liminar de desocupação – Prazo máximo de 60 dias
  4. Desocupação por Oficial de justiça – Cerca de 30 dias

Vale destacar que estes prazos são aproximados, e podem sim ocorrer situações que atrasem o andamento do processo. Mas já participamos, direta ou indiretamente, de centenas de desocupações. A mais rápida ocorreu em 7 dias após o primeiro contato com o ocupante, a mais lenta, 11 meses após a notificação inicial. 

O custo total depende da fase em que a desocupação é concretizada. Uma desocupação amigável pode não ter custo algum, caso o próprio comprador a execute, ou pode custar o valor de eventual acordo feito com o ocupante, como pagamento de um carreto, por exemplo. 

Caso opte pela contratação de um advogado, o custo total da desocupação irá depender dos honorários cobrados pelo profissional selecionado. Existem profissionais que cobram valor fixo pelo trabalho, outros cobram um percentual do valor do imóvel

Como referência, considere um valor de cerca de 2,5% do valor do imóvel. Lembrando que, além dos honorários, há também as custas do judiciário, que, dependendo do estado, podem chegar a 1,5% do valor da causa. Vale sempre fazer o pedido de justiça gratuita, mas nem sempre este pedido é aceito.

Esta é uma opção sua. Podemos fazer tudo por você, caso não queira ter contato com o ocupante. Ou, caso queira tentar desocupar sem os custos de contratação de um profissional, você pode tentar o contato direto.

Os imóveis da Caixa são entregues no estado em que se encontram, cabendo ao comprador quaisquer tipos de reparos ou reformas, incluindo a demolição para imóveis irrecuperáveis.

Em nossa experiência, a maioria dos imóveis são entregues em boas condições, precisando apenas de limpeza, pintura e pequenos reparos. Nunca presenciamos a entrega de imóveis deliberadamente depredados.

A princípio não há diferença, apenas sendo prudente notificar para desocupação o locatário (inquilino) e o ex-mutuário. Por outro lado, inquilinos tendem a não querer problemas para permanecer em um imóvel que não é de sua propriedade, podendo sair do imóvel sem a necessidade de um processo de imissão na posse.

O ideal é sempre obter a posse do imóvel, seja por um termo assinado pelo ocupante, seja via ordem judicial. Caso aceite assumir o risco de tomar a posse de outra forma, é importante documentar em vídeo e fotos todo o processo para registar o estado em que o imóvel foi encontrado e demonstrar os objetos encontrados no mesmo. Neste caso, estes objetos devem ser armazenados em algum lugar e o ex-ocupante notificado para que os retire em até 30 dias, sendo, posteriormente, encaminhados para doação ou descarte.

Nossa recomendação é entrar com a imissão na posse, solicitando que seja constatado o abandono. Caso contrário há risco de a posse não se efetivar adequadamente.

Não, o imóvel deve ser entregue no estado em que se encontra. Entretanto, o ex-mutuário pode retirar equipamentos e móveis que tenha adquirido, desde que não altere o estado original do imóvel. Por exemplo, não é permitido retirar portas, janelas e louças, mas é aceitável que móveis planejados e equipamentos sejam removidos, desde que não danifiquem o imóvel.

Isto posto, caso seja do seu interesse e isso acelere a desocupação, um acordo para pagamento de móveis e equipamentos pode ser feito visando a rápida desocupação e manutenção da integridade do imóvel.

Todas as despesas do imóvel, como IPTU e condomínio, são de responsabilidade do comprador. No caso de imóveis em Venda Direta, o banco quita eventuais débitos incidentes sobre o imóvel até a data do pagamento total à vista ou até a data da assinatura do contrato para imóveis financiados.

Sim, desde que devidamente documentado e dentro de condições razoáveis. 

A desocupação amigável (ou extrajudicial, já que feita sem um processo judicial) é sempre desejável por normalmente ser mais rápida e barata que a via judicial. 

O custo depende do acordo feito, podendo ser uma ajuda financeira para a mudança ou um mês de aluguel em outro imóvel, por exemplo. Tenha em mente os custos que terá com uma desocupação judicial para definir um valor adequado para a extrajudicial (custos com advogado, processo judicial, IPTU e condomínio, quando aplicável)

É importante formalizar e assinar este acordo através de um contrato simples, que inclua os detalhes do acordo feito. Este documento será útil em eventual processo de imissão na posse caso o ocupante descumpra o acordo feito.

O ideal é uma transferência de posse formal via um ato judicial ou extrajudicial. Um e-mail, com identificação completa da pessoa (nome, cpf, endereço) e do imóvel (endereço, matrícula), também tem validade. Mensagens de whatsapp podem ser usadas na falta das alternativas anteriores.

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