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Tipos de Leilão de Imóveis

Postado por Mauricio Di Bonifacio em 02/09/2018
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Comprar imóveis em leilões tem se tornado uma prática cada vez mais difundida, principalmente quando nos deparamos com oportunidades de compra em valores que chegam até a 70% de desconto do valor do imóvel.

Mas o que torna estas opções de compra tão interessantes acabam trazendo juntos outros problemas, afinal se fosse tão fácil, sem riscos e complicações comprar um imóvel por 30% de seu preço, acho que todo mundo toparia na hora, certo?

Existem vários tipos de leilões, cada qual com uma origem, com uma mecânica, com regras e restrições e com riscos e problemas envolvidos. A primeira tarefa do comprador é entender a fundo cada um destes cenários e saber exatamente como é a “regra do jogo” em cada caso.

A segunda tarefa é conhecer muito bem o imóvel e suas condições. Compras no escuro levam a riscos maiores, consequentemente menor ganho ou ainda prejuízos.

Em todos os casos, temos a figura do leiloeiro, que é a pessoa responsável por conduzir todo o processo de venda. Da publicação do edital, de sua divulgação, do processo do leilão em si e do arremate.

Para entendermos melhor quais são os tipos de leilões de imóveis vigentes no mercado, vamos listar eles:

 

1 – Leilão Judicial

O leilão judicial de imóveis está vinculado a um Processo Judicial, em que o juiz determina a venda do imóvel, segundo leis do Código de Processo Civil. O processo que culminou com o leilão pode ter tramitado na Justiça Comum (Estadual ou Federal) ou na Justiça Especial (Trabalho, Eleitoral ou Militar), sendo que a origem do processo judicial é importante pois determina várias das características de como o leilão será conduzido.

Um imóvel vai a leilão judicial para que seja feito o pagamento de uma dívida que foi contestada na justiça. Várias são as causas que levam ao leilão de um imóvel para a quitação da dívida, ou pelo menos, de parte dela. Processo trabalhista, falência de empresa, herança de família com disputa entre os herdeiros, dívidas com o estado, etc, estão entre as causas.Leilões judiciais são mais complexos, pois existe um processo tramitando, e várias etapas precisam ser feitas via tribunais.

Veja todos os Leilões Judiciais de Imóveis listados no Leilão Imóvel

 

2 – Leilão Extrajudicial

Leilão extrajudicial de imóvel, ou leilão de alienação fiduciária de imóvel é o tipo de leilão que não há a necessidade de um processo judicial vinculado. Ele se baseia na lei de alienação fiduciária de imóvel 9.514/1997.

Estes são os casos que um imóvel vai a leilão resultante da inadimplência de um financiamento. Esta modalidade foi criada da necessidade dos agentes financeiros em recuperar de forma fácil e rápida os imóveis financiados quando o comprador não consegue honrar a dívida e fica inadimplente. Pela lei de alienação fiduciária, o banco consegue rapidamente ter a posse do imóvel que foi financiado para leiloá-lo e recuperar a dívida que foi contraída.

Estes casos que o comprador não consiga honrar com a dívida e fica em atraso com o pagamento, e entra numa situação de inadimplência,  o imóvel que estava em garantia fiduciária do financiamento pode ser levado a leilão para saldar a dívida.

É este processo que chamamos de leilão extrajudicial do imóvel.

Por não ter um processo vinculado e a lei conferir uma alta velocidade na execução do imóvel, os leilões extrajudiciais são mais simples que os judiciais, com menos regras e menos restrições. Podem inclusive surgir oportunidades por frações do preço real do imóvel.

Veja todos os Leilões Extrajudiciais de Imóveis listados no Leilão Imóvel

 

3 – Venda Direta

Nos casos de leilões extrajudiciais, eles tem duas oportunidades de venda (primeira e segunda praça), sendo que na segunda o lance mínimo do leilão pode ficar abaixo de 50% do preço avaliado do imóvel. Se mesmo assim o imóvel não for vendido, ele entra numa categoria que o banco assume a posse do imóvel e pode vendê-lo da maneira que quiser e pelo preço que achar razoável.

Com isso, o próprio banco, e neste caso quem mais faz isso é a Caixa Econômica Federal, ou CEF, pode fazer a venda deste imóvel, pois agora ele é o único proprietário dele.Em última instância é como se fosse o banco vendendo um imóvel que era de uma agência desativada.

 

Leilão Presencial e Leilão Online

Apesar de não ser especificamente um tipo de leilão, e sim a mecânica que os lances ocorrem, este tópico é importante.

Os leilões podem ocorrer presencialmente, que é o mais comum e obrigatório por lei. Mas também podem ocorrer de forma online.

A internet facilitou muito a vida do investidor e comprador de imóveis em leilão. Vários leiloeiros permitem que os processos de lances e compra dos imóveis nos leilões sejam feitos on line.

Além dos leiloeiros, sites como o Leilão Imóvel consolidam e fazem uma curadoria dos imóveis de vários leiloeiros num único lugar, facilitando em muito a busca e seleção das melhores oportunidades.

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